Financiamento para
construção

São sete critérios: 1) tomadora pessoa jurídica (SPE ou incorporadora) com CNAE de incorporação e adesão ao patrimônio de afetação; 2) terreno quitado ou permutado; 3) operação de R$ 500 mil a cerca de R$ 20 milhões; 4) prazo de obra entre 6 e 48 meses; 5) custo de obra de no máximo 50% a 60% do VGV; 6) margem líquida mínima de 10% após todos os custos; 7) e gatilho de vendas de 35% das unidades.

Até 80% do custo da obra, percentual que cai para até 60% quando a operação inclui terreno mais obra. Durante a construção o incorporador paga apenas os juros; a amortização do principal começa após o Habite-se, com até 6 meses de carência. Os recursos saem em tranches quinzenais, com fechamentos nos dias 05 e 20. Sobre o orçamento aprovado incide taxa de administração de 8%, que reembolsa os custos indiretos de canteiro.

Sim. Empresa recente não é impeditivo. Há incorporadores na primeira operação conduzindo empreendimentos de 24 a 50 unidades. A análise é focada na viabilidade do projeto: margem líquida, custos, liquidez e risco, não no tempo de mercado. Abrir uma SPE leva cerca de 20 dias, e é possível avançar até o Term Sheet sem o Registro de Incorporação. O sócio pessoa física entra como avalista e passa por análise de crédito.

Cerca de 50 dias úteis a partir do envio completo da documentação: 15 dias úteis de diligências (técnica, jurídica, comercial e urbana), até 15 dias úteis de estruturação e até 20 dias úteis de registro da alienação fiduciária em cartório. A liberação ocorre somente após o registro. Atenção a três validades que fazem a operação voltar à estaca zero: Term Sheet 30 dias, certidões 30 dias e diligências concluídas 90 dias.

O gatilho de obras é o Avanço Financeiro Ponderado sobre o custo total validado em contrato, e não o avanço visual do canteiro. Material em estoque, concreteira contratada e adiantamentos de fabricação não contam: só entra o que está entregue e instalado. O gatilho de vendas é de 35% das unidades formalizadas em moeda corrente, unidades vendidas por consórcio contam; unidades permutadas, não.

É a linha da Makasí para quem constrói casas com o objetivo de revendê-las, e não de morar. Atende pessoa física, sem necessidade de SPE ou Registro de Incorporação, exigidos apenas na linha para incorporadores. Cobre unifamiliares e geminados de 2 a 5 casas, a partir de R$ 500 mil, com liberação conforme a evolução comprovada da obra. Inclui plataforma de gestão, Conta Inteligente e garantia de entrega do ativo.

Sim, mas cada casa é uma operação separada: uma matrícula, uma casa, um financiamento. porque a garantia de cada contrato é o terreno correspondente. O limite prático é a renda: a soma das parcelas de todas as operações não pode ultrapassar 30% da renda comprovada. Geminados de 2 a 5 casas usam o mesmo formulário de simulação da linha PF.

Sim. A construção precisa estar concluída, com Habite-se ou CVCO emitido e averbada na matrícula do imóvel, só então a unidade pode ser negociada e transferida. Na venda, o comprador quita a dívida junto à Makasí e paga ao construtor a diferença entre o preço de venda e o saldo devedor, seja com recursos próprios ou com um novo financiamento bancário. Como o contrato Makasí é lastreado em Cédula de Crédito Imobiliário (CCI), o repasse para outro banco é permitido. Também é possível amortizar antecipadamente a qualquer momento: basta solicitar à Makasí o cálculo atualizado do saldo devedor.

A matrícula precisa estar no nome do tomador do crédito no momento da assinatura do contrato, mas não precisa estar assim no início da conversa. Se o terreno ainda está em nome do loteador ou de terceiro com saldo devedor, a Makasí atua como interveniente quitante: quita a dívida do lote, transfere a matrícula para o construtor e inclui o saldo devedor no financiamento. Essa quitação cobre apenas a dívida do imóvel, não IPTU ou condomínio atrasado, e o ITBI é responsabilidade do tomador. O terreno é avaliado a valor de mercado, localização, tamanho, entorno e condição do lote, não pelo preço de compra. Sem a matrícula regularizada não há assinatura de contrato, mas é possível avançar em análise de crédito e modelagem enquanto ela é providenciada.

As liberações são quinzenais e vinculadas ao avanço físico comprovado por fotos e vídeos no aplicativo Makasí, sem exigência de nota fiscal dos serviços. Aprovadas as evidências, o valor vai para a Conta Inteligente, gratuita e sem tarifas. Ela dá acesso a antecipação de 2% a 5% do crédito sem juros e a desconto de 25% a 30% em materiais das marcas Dexco.

O parceiro indica clientes que precisam de crédito para construção e é remunerado por cada operação concretizada. O cadastro em makasi.com.br/seja-um-parceiro dá acesso a um CRM próprio, para acompanhar o status de cada cliente no funil em tempo real. Parceiros ativos participam do Pro+, que pontua frequência, recenticidade e qualidade das indicações, quanto maior a categoria, maiores os benefícios.

Na linha PF, 2% sobre o valor do crédito solicitado, pago integralmente na liquidação ao cliente. Na linha PJ, 1% do valor financiado, sendo 50% na liquidação e 50% na quitação da obra. O parceiro emite a nota fiscal até o último dia do mês da liquidação e recebe até o quinto dia útil do mês seguinte. Em uma operação PF de R$ 1,2 milhão, a comissão fica em R$ 24 mil.

Depende do produto. Unifamiliares e geminados de 2 a 5 casas: Link PF exclusivo do parceiro, com preenchimento do formulário de simulação. Apoio à Produção e Crédito Ponte: business.makasi.com.br, cadastro na plataforma, cadastro do empreendimento, viabilidade, Gerar estudo, Solicitar crédito e agendamento da reunião. O Makasí Business é gratuito e devolve uma proposta de crédito em tempo real.

A Makasí financia exclusivamente construção residencial, casas unifamiliares e empreendimentos residenciais, em qualquer estado do Brasil, em praticamente qualquer método construtivo. As quatro linhas são: Financiamento para Construção (PF, até 80% do custo total), Construir para Vender (para quem constrói para revender), Apoio à Produção (PJ, até 80% do custo de obra) e Exposição de Caixa (fluxo de caixa da empresa). Não financia: imóveis prontos, reformas, multipropriedade, infraestrutura, imóveis rurais, desconto de duplicatas e operações pró-soluto de antecipação de recebíveis. O ticket mínimo é de R$ 500 mil em todas as linhas.

Nos dois casos sim, com ressalvas. Obra já iniciada é financiável, o valor gasto conta como entrada; só não é possível se o imóvel já estiver averbado como construção concluída. Sem matrícula, dá para negociar, validar crédito e fazer a modelagem, mas não há assinatura de contrato nem liberação. Na linha PF a Makasí pode quitar o lote como interveniente quitante; na PJ, o terreno precisa estar quitado ou permutado.